从近期的成交数据来看，二环大量小区的跌幅非常疯狂，很多小区的首付已经跌没了，甚至近乎腰斩。
景泰西里西区在2025年8月成交了一套61㎡的1居室，成交价287万。同户型在2023年1月成交价是560万，下降273万，跌幅49%。
△永定门-景泰西里西区61㎡1居室：
2025年8月，低楼层成交价287万
相比于2024年9月，同户型成交价404万，↓117万，-29%
相比于2023年1月，同户型成交价560万，↓273万，-49%
相比于2021年11月，同户型成交价510万，↓223万，-44%
相比于2016年3月，同户型成交价281万，基本持平
新安南里在2025年9月成交了一套50㎡的2居室，成交价333万。同户型在2021年11月成交价620万，减少287万，下降47%。
△右安门内-新安南里50㎡2居室：
2025年9月，5层成交价333万
相比于2024年12月，同户型成交价459万，↓126万，-28%
相比于2021年11月，同户型成交价620万，↓287万，-47%
相比于2021年4月，同户型成交价580万，↓247万，-43%
相比于2019年8月，同户型成交价540万，↓207万，-39%
朗琴园在2025年9月成交了一套109㎡的3居室，成交价是1059万。同户型在2021年6月成交价1383万，下降324万，跌幅24%。
△广安门-朗琴园109㎡3居室：
2025年9月，高楼层成交价1059万
相比于2025年4月，同户型成交价1210万，↓151万，-13%
相比于2021年6月，同户型成交价1383万，↓324万，-24%
相比于2019年6月，同户型成交价1200万，↓141万，-12%
相比于2017年3月，同户型成交价1255万，↓196万，-16%
法华南里在2025年8月成交了一套47㎡的1居室，成交价317万。同户型在2023年1月成交价是540万，下降223万，跌幅42%。
△崇文门-法华南里47㎡1居室：
2025年8月，中楼层成交价317万
相比于2024年7月，同户型成交价366万，↓49万，-14%
相比于2023年1月，同户型成交价540万，↓223万，-42%
相比于2022年7月，同户型成交价525万，↓208万，-40%
相比于2019年12月，同户型成交价405万，↓88万，-22%
安德路在2025年9月成交了一套45㎡的1居室，成交价550万。同户型在2021年5月成交价是799万，减少249万，下降32%。
△六铺炕-安德路45㎡1居室：
2025年9月，2层成交价550万
相比于2024年8月，同户型成交价603万，↓53万，-9%
相比于2022年2月，同户型成交价710万，↓160万，-23%
相比于2021年5月，同户型成交价799万，↓249万，-32%
相比于2019年2月，同户型成交价648万，↓98万，-16%
北京楼市：东城“价格洼地”失守！
东城区永定门板块虽享有便利交通与成熟配套，但因教育资源相对薄弱、学区溢价低，且主力房源多为房龄超20年的小区，其房价长期处于东城洼地。市场下行，这些属性放大了其房价波动，部分房源一年内跌幅近半。
景泰西里西区61.02平米的一居室，今年8月23日成交价287万，而同户型在2023年1月5日成交价560万，降了273万，降幅约48.8%
管村26号院69.03平米的两居室，今年8月17日成交价357万，而同户型在2023年2月27日成交价557万，降了200万，降幅约35.9%
城市亮点47.18平米的一居室，今年7月12日成交价299万，而同户型在2022年9月23日成交价477万，降了178万，降幅约37.3%
北京楼市：昌平房价太恐怖了
最近跟踪了昌平大量小区的价格走势，很多小区的价格下跌较大。从绿中介上看，不少小区的挂牌单价已经1万起了。
这些小区大多是周边配套较差的老破小区，流通性也不好。
从总价来看，昌平小区的价格已经60万起了，这些小区的位置也很偏，带看和成交都不多。
回龙观作为昌平南的热门板块，承载了海淀和朝阳的外溢需求。
但最近回龙观的标杆次新小区已经被打回原形，单价基本3万起了，并且有不少小区回到2013年价格区间。
融泽嘉园西二路6号院在2025年9月成交了一套104㎡的3居室，成交价是322万。同户型在2021年6月成交价656万，下降334万，跌幅51%。
△融泽嘉园西二路6号院104㎡3居室：
2025年9月，成交一套，成交价322万
相比于2021年6月，同户型成交价656万，↓334万，-51%
田园风光雅苑在2025年9月成交了一套125㎡的3居室，成交价378万。同户型在2023年1月成交价是716万，下降338万，跌幅48%。
△田园风光雅苑125㎡3居室：
2025年9月，5层成交价378万
相比于2025年2月，同户型成交价467万，↓89万，-19%
相比于2023年1月，同户型成交价716万，↓338万，-48%
相比于2021年7月，同户型成交价690万，↓312万，-46%
相比于2013年1月，同户型成交价372万，基本持平
融泽嘉园中路1号院在2025年9月成交了一套62㎡的1居室，成交价250万。同户型在2021年12月成交价470万，下降220万，跌幅47%。
△融泽嘉园中路1号院62㎡1居室：
2025年9月，中楼层成交价250万
相比于2025年5月，同户型成交价293万，↓43万，-15%
相比于2024年7月，同户型成交价325万，↓75万，-23%
相比于2021年12月，同户型成交价470万，↓220万，-47%
相比于2016年3月，同户型成交价248万，基本持平
云趣园一区在2025年9月成交了一套95㎡的2居室，成交价309万。同户型在2017年4月成交价520万，下降211万，跌幅41%。
△云趣园一区95㎡2居室：
2025年9月，3层成交价309万
相比于2025年2月，同户型成交价361万，↓52万，-15%
相比于2022年3月，同户型成交价502万，↓193万，-39%
相比于2017年4月，同户型成交价520万，↓211万，-41%
相比于2013年11月，同户型成交价300万，基本持平
新龙城在2025年9月成交了一套98㎡的2居室，成交价388万。同户型在2021年8月成交价是476万，下降204万，跌幅35%。
△新龙城98㎡2居室：
2025年9月，中楼层成交价388万
相比于2025年5月，同户型成交价422万，↓34万，-8%
相比于2024年6月，同户型成交价476万，↓88万，-19%
相比于2021年8月，同户型成交价592万，↓204万，-35%
相比于2016年9月，同户型成交价490万，↓102万，-21%
北京楼市，房产大实话，北京老破小，真的还能买吗？
北京三环房价，真的绷不住了！
最近我花了整整两周，把北京三环沿线大量小区的成交数据扒了一遍。结果真的有点出乎意料——很多小区，不是“站稳3万”，而是“逐渐退回2万时代”。
尤其东三环、南三环，一些曾经的“热门地段”、“刚需上车盘”，现在成交价一路阴跌。老破小、老破大，真的越来越难了。
我摘几个真实成交案例，大家感受一下
成寿寺-宏大家园：
• 2025年5月，112㎡，总价283万，单价2.5万/㎡
• 3月，75㎡，总价280万，单价还勉强有3.6万/㎡
• 2月，101㎡，275万，单价2.7万
才三个月，大户型单价跌了1万/㎡？虽然个案不代表全部，但趋势已经非常明确：面积大、楼龄老、没学区、没物业——这类房子正在被市场加速抛弃。
西罗园片区：
• 2025年7月，58㎡，173万，单价2.9万
• 同月，41㎡，135万，单价3.2万
• 去年12月，46㎡，136万，单价2.9万
小户型偶尔还能撑一撑，但也就那样了。没电梯、没社区、停车靠抢——年轻人真的看不上了。
华威桥-双龙南里：
• 2025年8月，58㎡，171万，单价2.9万
• 7月，48㎡，149万，单价3.0万
• 5月，59㎡，182万，单价3.0万
你看，半年时间，差不多面积段的房子，总价又掉了十来万。业主心态也在变化：原来挂320万，现在诚心卖的直接喊290万，“能卖就卖”。
马家堡-南华小区：
• 2025年6月，86㎡，225万，单价2.6万
• 3月，89㎡，277万，单价3.0万
• 去年7月，同面积还是3.3万/㎡
一年时间，同一片区同户型跌了7000/㎡。算一笔账：89㎡的房子，去年卖300万，今年可能只有250万。业主亏掉一辆宝马3系。
我不是在制造焦虑，我是拿数据说话。
现在北京楼市的分化，已经不是“涨不涨”的问题，而是“谁还能扛得住”的问题。
老破小+非学区+无电梯+大盘社区＝劝退组合。
尤其是曾经靠“学区预期”炒起来的老房子，现在教育政策一改，溢价瞬间打没。你看宏大家园、西罗园、南华小区，都是类似情况。
那现在到底是该买，还是该卖？手里有老破小怎么办？持币观望会不会错过机会？
我挑几个最近粉丝常问的问题，做个集中回复——都是大白话，帮你理清思路：
【问题一】“媒体村天居园 vs 三环新城，留哪个自住？”
如果你在两套房里纠结，记住一个原则：留位置更好、品质更高、口碑更稳的那一个。
天居园靠近奥森，城市界面新，商业配套全，居住体验明显优于回迁房扎堆的三环新城。哪怕暂时不住，租金收益和后期流动性都更强。
如果不急用钱，建议先出租。现在存款利率一直降，好地段的房租反而是“稳定现金流”。
【问题二】“预算600万，海淀/朝阳，求推荐次新两居”
这个预算别硬挤在北三环老破小里！不如往外围看看：
- 清河：观景园、世华龙樾西区，楼龄新、户型正
- 西三旗：富力桃园，地铁近、社区成熟
- 学院路：逸成东苑，闹中取静，生活方便
这些地方600万都能买到正规两居，住得舒服，将来也好转手。
【问题三】“700万预算，北交大附近通勤，求推荐”
不求学区的话，坚决选择次新二手房！
- 近一点：魏公村佳苑、今典花园
- 稍远点但品质更好：莱圳家园、世华龙樾
- 西四环：世纪城晨月园/今夕园，楼龄OK，物业靠谱
别买老破大！别买老破大！别买老破大！重要的事情说三遍。
【问题四】“不自住，纯投资，鸿业兴园限价房能买吗？”
不建议！
投资买房三大忌：不限购、不限贷、不自住。你现在买限价房，将来卖的时候别人也会压价。何况现在市场还在下行通道，现金拿在手里更稳妥。
如果非要买，不如看万年花城五期，离地铁近、流通性更好。
【问题五】“95年老房，要不要卖了租房住？”
除非你已经计划好换房，否则别轻易“卖房租房”。
租房是消费，买房是资产。老房子虽然升值慢，但租金能覆盖月供，其实是“被动收入”。如果房子位置还行，建议先拿着，等等政策风向。
总结几个买房建议，供大家参考：
买次新＞买老破小
买地铁盘＞买临街老房
买好物业＞买大盘社区
买南北通透＞买奇葩户型
持币观望＞盲目抄底
近期，2025年银行半年报刚刚披露完毕，一批真实数据浮出水面。
其一，房地产业依然是目前商业银行不良贷款率较高的行业之一
数据显示，多家银行房地产对公贷款不良率仍在攀升。青农商行房地产业不良贷款率高达21.32%，较去年末大幅上升14个百分点；郑州银行、重庆银行、杭州银行等也均站上5%以上高位。就连国有大行也未能幸免——中国银行房地产业不良率5.38%，工商银行达5.37%。
地产风险并未出清，仍在持续暴露。
此外，个人住房贷款，也没那么香了。曾经被银行视为“最优质资产”的个人住房贷款，如今不良率全面抬升。六大行房贷不良率集体上涨，工商银行、建设银行、中国银行等均较去年末上涨0.13个百分点左右。
居民收入预期不稳、房价持续阴跌，让不少家庭选择“断供”或延缓购房，甚至掀起“提前还贷潮”。
其二，存款大迁移，居民存款正在逃离银行
今年7月，居民存款突然减少1.12万亿，大量资金流入理财、基金、股市等非银机构。为什么？银行定期存款利率已降无可降——1年期跌破1%，5年期仅1.3%，钱放银行等于贬值。大家不是不爱存钱，而是存不下去了。
不过，过去，每当居民存款减少，对应的都是楼市攀升。而当下，楼市仍在低谷，这些钱已经流向了理财+股市。
其三，房地产仍是重要支柱
房地产依然是重要的支柱行业。没有一个行业能像房地产一样，牵动上下游近百个产业、影响无数就业与地方财政。但它必须告别高杠杆、高周转的旧模式，走向“慢、稳、好”的新阶段。
北京土拍市场已难见民营房企身影；信托“爆雷”、银行不良攀升，都是地产调整的代价。但因此全盘否定房地产，无疑是因噎废食。唯有理性看待波动、稳健管理风险，房子才能回归“住”的本质，金融系统才能稳住基本盘。
北京楼市，仍有机会，但逻辑已完全不同。
补发！还有这些央产老旧小区也将开工改造！
各位粉丝：
央产老旧小区由于产权复杂等原因，一直是老旧小区改造的难点。
不过去年开始，央产老旧小区改造力度明显加大。从去年1月北京公布第一批央企老旧小区改造名单起，去年全年公布了5次名单，共1500多个项目、5700多栋楼纳入了名单中。
同时，纳入名单中的老旧小区也在陆续启动改造工作。我们也定期发布将改造的老旧小区名单。
上周，我们推送了7月和8月发布招标公告的老旧小区项目，评论中很多粉丝询问，为什么没有查到5月和6月的名单，我们这才发现，之前5月和6月的名单推送文章早已经写好，本应7月初推送，但当时忘发送了，一直“躺”在草稿箱里。
所以，今天赶紧推送出来，分享给大家。
房价暴跌什么时候是个头？看懂这一点，你就心里有数了
房子，其实就是一座城市的"股票"。
买股票要挑基本面过硬的公司，选房子也一样——得瞄准那些未来最有潜力的城市。人口持续流出的地方？直接pass，别浪费时间。
一只优质股票的生命周期，往往分两个阶段： 第一阶段是疯狂成长期。公司玩命扩张，业绩翻着倍往上涨。这时候股价蹭蹭飞涨，和市盈率脱钩都没人在乎，因为大家都笃信"明天会有更傻的人接盘"。
第二阶段是稳定成熟期。
市场份额坐稳了，护城河也挖深了，想再猛扩张很难，但每年分红稳定，收益比存银行高得多。 想想苹果、可口可乐、亚马逊、微软，特斯拉、英伟达是不是都走过或正在走这条路？
买房选城市，就像炒股选标的——是押注苹果还是特斯拉？买恒大还是微软？
其实早有标准答案：北上广深和强二线城市，就是国家给我们圈出的"潜力股"，其他地方，真不用太纠结。
过去几十年，我们的城市都在"野蛮成长期"狂奔。 地铁线像毛细血管一样蔓延，新城拔地而起，学校、医院、交通天天有新变化。那时候买房，根本不用懂什么技巧，"上车"就是最好的选择。
你买的不是钢筋水泥，是城市高速发展的车票。那些年靠买房赚钱的，都觉得自己很厉害。
其实那是时代的红利，是政府持续基建投入堆出来的机遇。
曾经的"楼市传奇"欧神，也是踩中了那个时代的风口。 但现在，城市发展悄悄切换到了"第二阶段"。
地铁不能随便修了，大型赛事也不再盲目申办，凡事都要算一笔"投资回报账"。这时候还幻想房价暴涨？太不现实了。
房子正在从"核心资产"变回它的本质——消费品。
当大家终于接受"房价不涨了"这个事实，恐慌性抛售就来了。房价会爆跌，但不会一直跌。跌多久？直到"价值回归"为止。
那"价值回归"的终点在哪里？ 看它的金融属性——租金回报率。
如果一套100万的房子，年租金只有1.5万，谁会买？收益和存银行定期差不多，折腾这一趟图啥？
如果年租金涨到5万，意味着20年能回本，动心的人就多了；要是年租金能到10万，那绝对有人抢着买——10%的回报率啊！
就算贷款100万（全贷出来），一年利息3万，还能净赚7万。等于白得一套房，每年躺赚7万，这种好事谁不想要？
你可能觉得这是天方夜谭，但历史上真有过。
当年上海古北放开外籍人士购房时，就出现过租金回报率10%的房子。那时候贷款利率虽高，但看懂的外国人，悄悄收了不少。 当然，现在想遇到10%回报率的房子很难。
但可以肯定的是，当租金回报率达到某个临界点，一定会有资金进场托底。
按现在贷款利率下降的趋势看，这个临界点可能在3.5%左右。
有人会问：万一租金跌了呢？回报率不就跟着降了？ 租金是市场化的，涨跌全看供需。
这时候，"选对城市和地段"就格外重要了。
人口持续净流入的城市，核心地段的房子，租金很难大跌，长期甚至可能慢慢涨。 只要租金稳住了，回报率就有保障，房价的"底部"也就不远了。
所以，与其天天猜"房价什么时候到底"，不如多看看你心仪的城市人口流向、核心地段的租金变化。方向对了，答案自然会浮出水面。
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